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2014年2月17日星期一

[转载]投资篇(大马)~ 投資房產‧穩賺不賠?



2014-02-09 13:11


近來,房地產投資是個相當熱門的話題,有人認為,投資房地產其實十分簡單,低價買入然後高價賣出,在投資的歷程中賺取中間差價。
從表面看,看似十分簡單,但實際操作並非想像般簡單,房地產投資所需資金不菲,發展商本身就是最大的投資者,金融機構也從產業投資熱、貸款業務成長可觀,賺取不錯的利潤,可是,一般的個人投資者,未必有這麼好的運氣。
所謂的房地產投資者,主要是指資本所有者,可以是個人、企業、機構或集團,將其資本投入房地產業,以期在日後獲取預期收益的一種經濟活動。
嚴格來說,在投資房地產應有的基本概念中,沒有真正的“專家”,只有經驗豐富的“高手”,不過,“高手”偶而也會有“失算”的時候。
經常可以看到不少產業投資者,因為錯誤判斷,或是其他個別因素,在產業投資的路上,翻了個大筋斗,也許在投資的旅途中,確實賺了一些錢,可是,由於規劃欠妥當,導致在後來的投資路上,將前面所賺的給泡掉了,可說是是投資最大的敗筆。
說到投資,並沒有所謂的穩賺不虧,關鍵在於賺多虧少,或是賺少虧多。任何領域的投資者,必須擁有充裕的資金,產業投資也不例外,更何況投資產業需要相當大筆的資金,稍微失算將無法扭轉頹勢,導致產業被金融機構收回去拍賣,貸款者被銀行起訴,被迫報窮來收拾殘局,這就不漂亮了。
馬年話產業投資,千萬不要從馬背掉下來,即使一個不小心跌了下來,也不致於跌傷,而是有能力站穩步伐、繼續奔跑!
常識、眼光、機緣
皆不可缺
投資產業,不一定要很專業,但基本的常識還是不能欠缺,除了要有眼光,也必須靠一點機緣、時運,更要確保本身有抱持的能力。一些擁有超過3個或更多單位的產業投資者,只要遇到景氣不好,在租客中,特別是商業單位的租客,他們可能會要求減租或是選擇退租。
因此在投資產業之前,也必須緊密關注時局、內外圍的經濟實況,這些都是投資者要做的“功課”,不能夠因為別人說投資產業穩賺不虧,也興緻勃勃加入投資行列,最後陷入進退兩難的局面。
買產業5年內脫售將被徵稅
假如因為投資了產業,卻吹來經濟不景風,要賣產業價格不理想,行情差難物色到理想租戶,被迫自己抱持一段日子,在這期間,就是真正考驗個人財力的時候。
倘若財力不足,投資者可能需要降低要求,比低於市價的水平出售套現,避免資金被套牢,切記一點,在購買產業之後少過5年內脫售,假設算出有賺利,將被徵收產業盈利稅,胥視在第幾年脫售、賺利的額度等等。
從2014年1月1日開始,產業盈利稅的徵收比率將調高,2014年1月過去了,2月開始就是馬年,大馬人購買產業,若在3年內脫售,將被徵稅高達30%的稅率;第四和第五年內脫售,稅率也分別提高至20和15%。至於外國人購置產業,無論是在第三、四、五年內脫售,均一律面臨30%的徵稅率。
反觀2013年的產業盈利稅率是:首兩年內脫售15%、第三年、第四及第五年內皆為10%,公民、非公民及公司的徵稅率都一樣。
因此,假如沒能力持有產業者被迫脫售,必須面對產業盈利稅的徵收(若有賺利),如此一來,所賺取的利潤將比較少;同時,銀行將對貸款者徵收提早結束房貸配套的罰款,視貸款合約說明的比例,例如以貸款額乘以一個百分比,被罰款的數額從數千令吉至數萬令吉不等。
再來繼續看投資產業,投資者必須瞭解所選擇的產業類型,是否在任何經濟周期都不受影響,還有維持成本是否偏高,住宅、商業與零售產業的特性有所不同,在不同的經濟周期,面對的衝擊程度也不一樣。
雖然說投資產業潛在不少風險,不過,只要個人財力雄厚,看得准、站得穩,在產業投資的道路上,還是有機會賺取利潤的。最緊要是量力而為,千萬不要只看到其他人賺錢的時候,忘了其背後的艱辛,一味追逐遙不可及的財富。
所謂風光的背後自有其應付出的代價,這是個不容易推翻的定律,至於能否覓得適當投資機會,最好是順其自然,不需過於強求。(星洲日報/投資致富‧旺馬奔錢途‧文:鄭碧娥)

资料来源:http://property.sinchew.com.my/node/2406?tid=4

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