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2017年4月25日星期二

[转载]理财篇(大马)~擔子重 週轉不靈 更多人再融資房貸應付生活






 


資金週轉不順,使房貸再融資詢問度趨升。
資金週轉不順,使房貸再融資詢問度趨升。


獨家報導:林慧蓮

(吉隆坡12日訊)經濟不景氣、生活成本節節漲,越來越多人因為資金週轉不靈,選擇再融資(refinance)名下房屋或店鋪以取得一筆資金。最大原因,是貸款利率夠低!


如果面對資金週轉問題,一般人會先從現有“資源”如名下房屋或店鋪下手,透過抵押或再融資房貸的方式來取得資金。據房貸經紀估計,市場上每20宗新房貸申請,就有1宗再融資的申請。
受訪理財師指出,如果一個人仍有房貸供期,但出現其他債務或資金問題,再融資房貸確實是選項之一,以更高的房屋市價來申請新貸款,藉此取得價差即額外資金。

以債養債恐埋計時炸彈

這是因為房貸利率只有約4.3%,堪稱市場上利率最低的融資方案。
一名銀行房貸經紀告訴《中國報》,目前確實有越來越多人詢問再融資,且多數是因為資金週轉不順。
“跟新房貸相比,差不多是每20宗新房貸申請,就有1宗再融資申請。”
儘管再融資房貸已越來越普遍,但業者透露,以信貸紀錄來看,目前尋求再融資的申請者信貸紀錄顯然變差了。
另一名房貸經紀透露,如今申請者的資料已不如從前來得“美”,似乎越來越多人是被生活壓得喘不過氣,才會踏出這一步。
不過,透過再融資來套利,藉以支付其他債務的做法等同于“以債養債”,在理財師眼中不但不可持久,也可能成為家庭的計時炸彈!
信貸諮詢與債務管理機構(AKPK)理財教育課程導師莊國輝博士接受《中國報》電訪時說,房貸再融資的利率雖然較卡債和個人貸款低許多,但“以債養債”的方法,絕對不能解決問題。
他直言,關鍵是再融資后,當事者是否會重蹈覆轍、繼續負債累累?
“若是如此,那就只是拖延時間而已,根本問題仍在。”

再融資不如直接賣房
莊國輝說,若尋求債務重組諮詢的人只剩下房屋,信貸諮詢與債務管理機構還是會優先考慮保住房屋的可能性,否則這也會變成一個社會問題。
“我們會先看保不保得住,如果還付得起貸款,我們就對其他債務進行重組。最理想的情況,就是不把房屋拿去再融資。”
“如果真的要解決債務問題,與其再融資,不如直接把房屋賣掉!”
不過,莊國輝透露,已自行再融資房貸的人,某種程度上解決了燃眉之急,一般不會向該機構再尋求諮詢。向該機構諮詢人士大多是面臨免抵押的債務問題,如信用卡和個人貸款。
截至2月底,信貸諮詢與債務管理機構共幫助1萬2780人還清了5億2190萬令吉的債務。
在總計53萬9776名尋求協助的人當中,最大宗是因為財務規劃差,佔了48.2%,依序則是生意失敗或放緩(15.2%)、高生活成本(13.7%)、高醫療費(10.5%)和失業(9.6%)。





靈活性房貸適合生意人
想要置產或已經置產的人,相信對靈活性房屋貸款都不陌生。
但莊國輝認為,此貸款類型只適合經常有大筆資金進出的生意人,而非打工一族!
這是市場上最靈活的一種貸款,提供貸款人一個可以隨時支付或提出貸款的戶口,並且對多付的貸款額給付利息。
從中,貸款人不只可以賺取利差,還能夠在有需要的時候提款做其他用途。
不過,莊國輝認為“賺多少、花多少”才是最實際的做法,擁有固定收入的貸款人只要選擇傳統貸款、按期繳付,最終都能如願擁有“自己的”房子。
“如果總是進進出出,分分鐘二三十年后,房產仍然不是你的。”

延長還債期 一切從頭供起
有人說,擁有房地產的人“能守能攻”,除了自住,必要時還可以透過再融資房貸的方式取得一筆資金…事實上,“再融資”是把雙面刃,它可以是許多人的資金週轉急救包,也可以是摧毀許多家園的催命符!
遙想20年前,若你向銀行貸款35年買了一間價值50萬令吉的房產,現在這房產水漲船高升至100萬令吉,而你的房貸也只剩下15萬令吉,這時候,你把房產拿去再融資,最高可領出75萬令吉現金。
乍看之下,這真是一個好買賣,讓人錯覺自己大賺一筆價差。但你是否忘了,75萬令吉現金一領出,一切就得從頭來過?繼續挨個10年、20年、30年繳房貸?
受訪的房貸經紀透露,國家銀行規定,若個人想申請房貸再融資,銀行都會試算10年房貸方案。也就是說,若個人能夠承擔這10年的高房貸,才有機會談下一步。
以上述最高領出75萬令吉的例子,以4.27%房貸利率計算,有關屋主每月必須繳付約7700令吉的房貸供款!當然,銀行若在評估后同意提供再融資,屋主仍有機會拉長貸款攤還期,每月供款額也會相對拉低。
實際上,這真不是一個壞買賣,但它絕對是一把雙面刃,個人尺度的拿捏尤其關鍵。

小心免成壞賬
馬來西亞講師協會理財顧問兼財務規劃師周志強接受《中國報》電訪時說,理財工具本身並沒有問題,但投資者的出發點很重要。
“針對房貸再融資,若是為了紓解財務緊繃的狀況,以應付日常生活,這我不反對。適當的做法可以幫助取得財務平衡。但有些人卻是因為房價上升了想要套利,如果這筆錢拿來做投資,就要做好風險和回報評估。”
“還有一些人,是拿這筆錢來消費,如裝潢和旅行,那就真的要小心,這很容易會變成壞賬。”
所謂再融資房貸,是貸款人跟原本的銀行終止現有房貸,再將貸款轉移到另一家新銀行,以此達到再融資目的。轉移過程中,新銀行會對再融資申請作出全新的評估。
貸款人也可以向原本的銀行申請再融資,但多數貸款人因再融資動機,而考慮跟其他銀行申請再融資。

资料来源:http://www.chinapress.com.my/?p=938093


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